양도소득세, 부모자식간 아파트 거래시 세금은?

부모자식간의 아파트거래시 양도소득세는 어떻게 될까?

 

오늘 포스팅할 내용은 부모 자식 간의 아파트 거래 시 발생할 수 있는 양도소득세에 관한 내용입니다.

아래 국세청 상담내역부터 살펴보도록 하겠습니다.

상담내용

우선 상담내용을 살펴보겠습니다.

1 주택자이신 부모님의 집을 자녀가 구매하고자 하는 내용입니다.

매입가와 현재 시세가 4억 원으로 동일하기 때문에 양도 차익이 발생하지 않는 사례입니다.

 

과연 이때, 부모 자식 간의 거래이기 때문에 양도세 이슈가 아닌 증여 이슈가 발생할 수 있는지에 대한 의문과

양도 차익이 발생하지 않은 경우 양도소득세 신고를 별도로 해야 하는지에 대한 의문이 발생했습니다.

 

국세청 답변

국세청 답변에서는 일단 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계비속의 증여재산가액으로 본다고 서두에 밝히고 있습니다.

다만, 위의 사례는 직계존비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정이 되는 경우입니다.

 

권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우이거나 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 및 당해 재산의 취득을 위하여 소유 재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 직계 존비속간의 거래를 증여로 추정하지 않는다고 합니다.

 

즉, 양도거래로 본다는 뜻입니다.

 

자녀에게 양도한 재산이 "양도" 또는 "증여"에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항으로,

거래 실질이 사실상 양도에 해당하는 경우라면 이에 대한 입증 책임은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것입니다.

 

상속세 및 증여세법 제 44조 제1항

자녀에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이다.
다만, 자녀로부터 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여
명백히 인정되는 경우에는 그러하지 않다.

 

만약 실질적으로 양도에 해당하고 양도차익이 발생하지 않았다면 이에 대한 양도소득세는 부과되지 않는다는 답변입니다.

 

그러나 비록 양도차익이 없어 납부해야 할 양도소득세가 발생하지 않는다고 하더라도, 소득세법 제105조 규정에 의거하여 양도세 신고의무는 있는 것입니다.

 

참고로 실질 거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어서 실질 거래가액이란, 취득 및 양도 당시 거래 당사자간에 실지 거래된 가액으로서, 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 거래금액을 말합니다.

 

위의 사례의 경우 양도가액과 취득가액, 필요경비를 입증하는 서류를 첨부하여 납부할 세액이 없다면 별도로 양도세 신고를 하지 않더라도 가산세 등의 불이익은 없습니다.

 

다만, 관할 세무서에서는 거래에 대한 필요경비를 확인할 수 없기 때문에 양도 차익 혹은 양도 차손이 발생하였는지에 대한 여부를 알 수 없습니다.

이로 인해 서류들을 첨부하여 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고해야 함이 맞습니다.

 

부모 자식 간 부동산 거래의 다른 사례

부모 자식 간의 부동산 거래에 대한 또 다른 사례를 확인해보도록 하겠습니다.

부모와 자녀 간 아파트 거래에 대해 발생할 수 있는 세금에 대해 의문이 생겨서 질문을 남겼습니다.

우선적으로 두 아파트 모두 조정 지역 내 아파트로 9억 초과하는 아파트이며, 각각 1세대 1 주택의 요건을 충족하고 있습니다.

 

이때 발생할 수 있는 양도소득세 여부를 국세청 답변을 통해 확인해보도록 하겠습니다.

 

우선 첫 번째 사례에서도 확인했듯이, 부동산을 교환으로 취득 혹은 양도한 경우 해당 부동산의 취득가액 또는 양도가액은 부동산의 정당한 가치를 평가하여 거래 당사자간에 합의된 가액이 있는 경우 그 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다.

 

다만, 교환계약서에 표시된 가액이 없거나 표시된 가액이 실지거래가액을 인정할 수 없거나 확인할 수 없는 경우라면 양도가액을 매매 사례 가액, 감정가액, 기준시가로 순차적으로 적용하는 것이라고 합니다.

 

또한 양도자와 양수자가 특수관계인에 해당하는 경우로서 해당 거래가액이 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때에는 양도자에게 양도소득세를 과세함에 있어 시가를 양도가액으로 한다고 합니다.

 

'양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도와 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

 

교환으로 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세가 되는 것으로 판단한다고 합니다. 따라서 위의 사례와 같이 9억 원 초과분에 대한 양도소득세만 부담하면 될 것이라고 합니다.

이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.